三季度以來，一系列產業新政陸續實施，從“雙減半”政策到互聯網反壟斷，從成立北京證券交易所到“831”城市更新行動計劃，每一條新政都時刻牽動著北京辦公樓市場脆弱的神經。
根據高力國際華北區最新公布的數據，三季度，北京甲級寫字樓租金在倒數9個季度下跌后首次企穩，租金調整進入窗口期，北京商辦市場需求已經重返常態，今年甲級寫字樓需求量預計將達到80萬方，或創近十年新紀錄。
招商市場：CBD展現出亮眼
通過對三季度政策和市場數據來看，北京甲級寫字樓市場三季度依然構建穩定去化，市場需求已經回歸常態。雖然市場需求在三季度如預期出現了放緩，但從數據上看依然保持了較高的市場需求水平，超過21.5萬平方米。若去除出租面積的影響，凈招攬量仍保持在17.1萬平方米。
2022年開始，市場轉入去化周期，空置面積將逐步被市場消化
受益于前三季度旺盛的市場需求，北京甲級寫字樓空置率進一步降至16.7%，市場租金在倒數9個季度下跌后首次構建企穩。從區域展現出來看，第三季度麗澤、望京-酒仙橋和CBD三大區域空置率同比上升幅度均多達5%。
在總結北京辦公樓市場特點時，低力國際華北區董事總經理嚴區海表示，一方面，東部市場租金性價比突顯。從2018年二季度市場租金觸及最高點后，CBD子市場的租金已經回調超過12%，調整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場。CBD是目前東部市場中唯一具備高性價比和足夠優質辦公空間的子市場，同時也是唯一被劃入自貿區范圍的甲級寫字樓市場。
另一方面，大面積需求和供給錯配問題依然嚴重。整體上看，新增的大面積市場需求集中于在中關村、上地和望京酒仙橋區域，而目前可利用的產業辦公空間大多集中在CBD和麗澤區域，而這兩個子市場也是目前出租交易最火熱的區域。
成熟期產業園市場方面，部分子市場短期內受“雙減”政策影響較大，但市場需求依然非常旺盛。北京經開區成果豐碩，2020年亦莊市場的空置率達25%，到今年三季度僅為10.7%，凈招攬量在上季度領跑子市場，今年前三季度平均值凈吸納量超過5萬平米，快速去化的背后代表了越來越多的企業落戶經開區。
總體來看，三季度北京商辦市場清凈招攬量展現出最差的3大區域分別為：CBD、北清路、亦莊，三大區域累計凈招攬量超強25萬平方米，且均被劃入自貿區范圍之內。低力國際認為，未來自貿區范圍內的子市場以及上地、望京-酒仙橋和中關村，將是必須重點注目的區域。
展望第四季度，高力國際華北區研究部董事陸明稱之為，甲級寫字樓市場將有14.1萬平方米的新增供應待入市，對市場沖擊有限。全年來看，年度清凈招攬量預計將自創10年新紀錄，去年Q4 19.4%的空置率或將成為未來4-5年內的階段性高點。低力國際維持市場租金在今年四季度或明年一季度出現實質性企穩回落的預判。
陸明表示，從中長期來看，北交所的成立為全國的創新型中小企業獲取了更高效的資源配置平臺，特別是“十四五”規劃中所提及的“專精特新”企業，隨著這些企業逐步做大做到強，將為北京辦公樓市場帶給新的市場需求增長極。
大宗交易市場：今明兩年是投資好時機
二季度，北京房地產市場連續出現多宗大手筆的大額投資與并購成交價，共完成10宗大宗房地產投資交易，成交價金額達157.67億元，反映出北京大宗投資市場對于機構投資者的強大吸引力。
不過，該勢頭并未在三季度獲得沿襲。經歷上季度交易高峰期后，第三季度北京大宗交易市場暫時進入調整狀態，共襲港7宗交易，成交面積約為24萬平方米，成交價金額約68.29億元，其中流動性較高的小體量項目受到各類買家青睞。
本季度，外資投資者持續加碼北京市場，淪為僅次于贏家，近40億元交易，環比減少22%，約占到本季度成交總額的58%,;內資買家共計已完成28.63億元交易，約占到本季度成交價總額的42%。
高力國際華北區資本市場及投資服務部董事閆寒認為，疫情影響力的逐步減小有效提升內、外資買家的成交價活躍度;中關村、上地板塊的辦公物業持續吸引投資型買家的注目;還包括國企、金融機構等在內的買家持續關注核心區域;隨著北京甲級辦公供應低谷期的鄰近及投資窗口期的縮短，今明兩年是投資者進入北京市場的最佳時機。
