2020~2021預見是不平凡的一年。今年是文旅新舊十年的打開之年，也是十四五規劃的打開之年。在這個新舊十年的時間點，在這種特殊背景下，文旅行業展現出出什么特點？未來又將向何種趨勢發展？
本文通過對中國文旅行業發展歷程的梳理，以及2020-2021年文旅十大關鍵詞、文旅不動產發展特征，以及文旅不動產開發趨勢對此做到了探究，與各位讀者一起共享。
中國文旅發展歷程
過去十年，或者說新舊十年前后跨度20年的這個時間段當中，我們把整個文旅產業的發展歷程分為了這么幾個階段：20世紀的90年代初是萌芽期，很長一段時間是處于這樣的一個階段；2000年之后的十年是快速成長期；2013~2017年是提質升級期；還包括之后的黃金發展期和疫后轉型期，這是我們對于新舊十年每一個周期大致的時間判定。
那么每個周期有些什么樣的特點呢？
在2000年以后的快速成長期，很長一段時間里主要是以觀光旅游為核心，無論是國內游還是國外游，觀光旅游是文旅產業起步和發展的一個基礎，很長一段時間里也是主流。到了快速成長期的后期，觀光旅游開始逐漸往休閑游發展。
2013年~2017年進入到提質升級期以后，核心特征是觀光休閑，并且逐漸開始往深度的渡假游和各類型的主題旅游進行轉變。
這個時候出境游也從以購物和觀光為核心，開始向主題深度展開遞進，包括海島游旅、醫療游等。在這期間有一些顯著特點，比如說大型的文旅企業開始入駐到行業當中，大型文旅項目開始開工并竣工。
同時整個文旅產業經濟從原來單一的景區的打造和建設管理，依靠單一的門票經濟，逐漸開始向綜合目的地的旅游專責發展的方向開始改變，而且旅游作為新興產業的一個龍頭，經常出現了旅游和其他產業融合的特征。
2018年到2019年這個周期當中，整個文旅產業迎來了黃金發展期。核心的特征是文旅的深度融合，讓整個文旅產業進入到了一個高速發展的周期當中。不管是在線旅游、全域旅游還是文旅小鎮、文旅地產等，都開始有了新的思路和遞進。這一點可以從整個出游的人次，還有包括收益數據上可以印證到。
2019年整個文旅產業的總收入約6.6萬億，也達到了一個歷史的高峰。2020年~2021年，文旅產業不受疫情影響，同時也是疫情當中遭到影響最重的一個產業之一，一度停擺。所以如果單從數據上來看，2020年文旅產業總收入下降了將近6成多，但是也有對整個行業傳統方式的一個遞歸。
疫情之后，各地政府都實施了涉及政策，來增進文旅行業的完全恢復和發展。同時當境外游有限之后，境內泛舟市場則出現了百花齊放的火爆場面。
在這個過程當中，無論是文旅行業進入了深度運營期，還是傳統文旅的迭變，以及推展營銷方式，都在疫情之后有了一個原始的新的轉變。
2020~2021 文旅十大關鍵詞
我們可以用10個關鍵詞把整個2020~2021年的文旅產業做到一個總結。
從大背景上用兩個關鍵詞來做總結，第一個叫疫型增長，疫情使文旅產業一度停工，但一旦疫情開始緩和，其完全恢復速度也是非常慢的。我們可以看見2021年的端午節出游人次和整個持有人次，幾乎按照同比口徑已經達到了疫情前同期的98.7%，也就是說幾乎已經完全恢復了跟之前同常的一個水平。從收益來看，基本完全恢復到疫情同期的74/700，相似7成以上將近8成。
在去年的國慶期間疫情上升之后，出游人次隨大眾出游的意愿度和需求的上漲，已經達到了同期將近8成左右。雖然說道產業一度停擺，但是一旦有政策感受到之下，整個產業從出游的意愿、人次以及收入來說都有一個恢復性且非?？焖俚脑鲩L。
其次，“文旅+科技”新的業態、新玩法、新的推廣模式出現。由于上下班容許，云會議、云直播、云展出新模式經常出現，直到疫情結束之后，這些模式也依然會作為一種新形態存在下去。
第二個是內循環，旅游業的內循環主要表現在國內游中的周邊游和鄉村游，今年整個西部從云貴川包含新疆都成為了熱門區域，同時征稅消費轉往也使得海南的免稅消費創了新高，由于絕大部分的消費都在國內完成，所以刺激消費也是各地政府不斷地去感受到的一個大方向。
由于這樣一個政策的的性刺激和感受到，各個省域城市開始了省域之間城市的協同和互動，甚至城市群之間的有所不同城市也展開了協同跟合作，目的就是為了構建地方文旅產業的內強和外闊。
新興科技的運用，包括文旅產品的遞歸升級、結構調整以及文旅產品的優化，會淪為未來發展的三個核心方向。
除了以上背景外，還有兩個核心政策，它們使得2020~2021年整個文旅產業有了新的發展的內動力。
第一個是鄉村土改，核心是期望加快土地的光陰，使得農村的存量資產需要充分的被利用和開發。一方面村集體有了更大的自主權，需要從這樣的方式中造就全村共同發展；其次，在土地改革的動能前提下，有更多規?；洜I的公司開始加入到這過程中，并且在投資主體、運營主體以及運營模式上呈現出更多元、更多效和更創意的一些模式，所以也就有了一些打樣出來的樣板。
比如說民宿發展模式的莫干山、村集體模式的袁家村、社會資本共同發展的泰山村。相信在接下來的文旅產業發展過程中，會涌現出更多的樣板出來。
2020年發改委的文件，極大的觸動了今天的貧困地區攻堅，同時把旅游貧困地區作為精準貧困地區的新引擎。
在這樣一個政策引導下，原來的扶貧工作由政府和央企作為主導，開始逐漸轉變為今天的市場主體。其次，在鄉村建設的參予隊伍當中，有國企、央企、大型的民營企業平臺和中小企業的參予，使得其參與主體更為多維和多元。但如今的扶貧模式相對來說比較單一，過度地依靠旅游業，沒有將旅游和其他產業的共融發展融合一起，這將是在后期旅游貧困地區工作當中要留意的一些問題。
除政策之外，市場表現比較突出的一個關鍵詞是夜間經濟。夜間經濟既是對本地消費的高頻夾住，也增加了外地游客駐足的時間，下沉了整體消費。無論是從城市層面、景區層面，還是在商業層面上，都有一些成功的案例以供借鑒。
如今夜間經濟的消費主體當中，主要是以年輕人和家庭居多，80后90后加在一起占了6成左右一個群體。以小家庭和年輕人居多的夜間經濟，社交性、互動性和多元特色比較突出。夜間經濟在未來旅游產業經濟的夾住過程當中，也會淪為一個可持續的發展的方向。所以夜間經濟的客流的競爭、產品的精化和模式的創意過程，有可能要根據主流客群帶給的一些消費偏好來展開調整和遞歸。
非遺熱是在2020~2021年度整個市場擴展特點當中，提取出來的一個重要的特征表現。我國豐富的非遺資源，對于文化和旅游的深度融合，產業和地方經濟的拉動是非常明顯的。通過“非遺+研學、非遺+民宿、非遺+文創、非遺+演藝”等各類模式形成的非遺旅游，是一個千億級市場，是值得所有的文旅人共同關注的一個熱點。
疫情之后，新的推廣營銷方式是帶給大家最精彩和最亮眼的一個部分。我們也總結出來了兩個關鍵詞，第一個是共情營銷，顧名思義共情營銷是在用情感文化價值觀與消費者建立聯系，迅速的能夠獲得共識，并且產生粘度。例如去年爆火的少年丁真通過樹立人人另設轉入到文旅場景，帶動整個理塘旅游的發展。
除了共情營銷，全民直播淪為了大眾在宅家經濟當中一種非常最重要的娛樂方式。2020年淪為全民直播的爆發年，在這過程中，不僅是其他產業，文旅產業在整個直播過程中也開始進行著推廣模式的迭代：由原來的文字營銷、圖片和長視頻逐漸開始改變到“短視頻+直播旅游目的地”，通過直播帶貨的方式引到消費者面前，在未來會成為一種常態。曾經友情客串的政府領導或者是企業家，已經逐漸過渡性淪為專業的旅游約人、體驗師和旅行家的角色，用于直播經濟當中，未來他們不會為直播經濟中的主體。
因為疫情沖擊，行業內卷的情況和趨勢越發明顯，一方面體現在文旅整個的項目當中，大體量項目開始不斷地轉入到整個市場當中。多元業態的變換，以及在場景生產過程中的極致化的作法，是在做到大體量項目時經常采用到的一種方式。另一方面由于投資期較長，投放比較大，所以在運營過程中難度相對不會比較大。因為雖然可以在某地區深造一個大型的項目，使其變成綜合目的地旅游地，去吸引外來客群，但是如果此類項目過多，那么運營難度就會減輕，文旅從重資產轉向輕資產的這樣一個過程就會被拉長。
從另外一個角度可以來看，有這樣一個進修景觀和深造大型項目的經常出現，這是整個行業發展過程中必經的一個階段。另外一些企業也開始找尋其他途徑，比如說挖出當地產業或是旅游經濟中的資源及稟賦，將旅游和相對的產業展開協同，打造出有效的復合產品。這種小而美小而精方式，在逐漸轉入我們的視野當中，未來的市場空間大家的競爭可能會越來越強烈。
中國房地產的存量資產規模已經超過200萬億，文旅項目的經營經歷了非常大的挑戰，長短資產的投入之后，輕資產的運營的改向淪為未來的趨勢。在如今的精細化運營過程當中，對于數字化應用的需求也越來越熱。技術發展獲取給各類型場景應用的可能性，在文旅的多個應用場景當中，可以通過數字化去構建業務的轉型，甚至于商業模式的創意。
總結2020~2021文旅的十大關鍵詞分別是：“疫”型快速增長、內循環、鄉村土地改革、旅游貧困地區、夜間經濟、非遺熱、“共情”營銷、直播元年、行業內卷、數字化應用于。
中國文旅產業經歷了快速發展的新舊十年。隨著國民經濟的發展，國內旅游業從萌芽狀態一步步進階為成熟，又在疫情的沖擊下很快遞歸轉型。時代快速發展的擺鐘在不停地前進，讓我們乘著新舊十年的寶貴經驗，乘風踏浪、一往無顧地走向更精彩巔峰的明天。中國文旅業的發展 ，是一定更好的未來！
2020中國文旅不動產發展特征
文旅不動產是整個文旅產業發展過程中非常重要的一塊，接下來我們就來分析一下2020~2021年文旅不動產行業的一些特點。
雖然整個市場一度停擺，包括文旅產業的收益上升了將近6成多，但是我們發現，依賴后半年的普漲，全年不動產研發的新增項目個數并沒有增加，大概新增了193個。從整個的追加同比來看的話，2020年相較于2019年還有將近0.3個百分點的快速增長。
除此之外，還有追加的項目數。從新增的整個的建筑面積來看，新增的界面相似8000萬方，增速維持一定的慣性。
整個項目體量呈圓形兩極分化，大體量的項目開始逐漸轉入到市場當中，還包括今天的北部灣、云貴川渝等地區，都是大型項目入駐的集中地。另外，小體量的項目開始明顯增加，它跟供地結構有關，也跟疫情后大家的投資慎重度有關。在消費市場需求上，也更偏向于總價較低，產品較精美的項目，所以5萬平米以下的小體量的項目增加了大概5%。
從區域產于來看，在疫情后的文旅產業發生了較小變化，原先總結出的七大區域，重新整合出有了6大區域，包括了環渤海、中部地區、長三角、粵港澳灣區、北部灣和云貴川渝等等。這6大區域的發展各有特色，雖然整體發展都不是那么平衡，但是明顯看得出來北部灣地區和粵港澳以及海西地區，未來增長空間的幅度比較小。
環渤海、長三角一直以來正處于發展的穩定期當中，追加項目量仍然在做快速增長，這與剛才提及的小體量的項目進入到市場是一脈相承的。同時由于中部地區處于發展的擴張期，小體量項目比較多，所以從整個數據來看，新增項目量和追加的土地面積都在往上走。而粵港澳大灣區和海西正處于起步階段，未來的上升空間比較大。
云貴川渝是近一兩年中最冷的旅游不動產研發的區域，大體量項目不斷面世。北部灣呈圓形兩極分化狀態，海南也已經抵達了一定的瓶頸，新增的廣西區域，大體量項目在比較集中于的面世。
從文旅不動產的產品特征來看，首先是因為海南政策的原因，濱海資源稀缺性進一步下降，而向內陸的濱湖和山地資源開始發展，所以這類型的資源有新的市場機遇。同時，由于前期整個文旅項目體量較小，占比最大的還是商業的運營部分，一方面體量比較大，運營周期較長，運營的難度減少；另外一方面很多的文旅項目當中的商業運營不會出現同質化的一些特征。所以在兩者因素疊加之下，我們會發現近兩年整個商業運營的熱度開始往下走，整個占比也在開始往上行。
在康養方面，當今老齡人口的占比逐漸增加，在新的旅游產品市場需求過程中，大眾對于道家康養類的關注度下降，這類型產品在市場有新機遇，同時也需要更多的新產品去滿足及迎合當今消費者的市場需求。
另外從產品特征來看，我們不會發現銷售型的物業一般來說都是打組合拳，既有相對低密度的產品，也有高密度的公益產品。由于限墅令，以及疫情后大眾消費觀的一些轉變，從2020年來看，普通公寓產品的占比開始逐年上升，2020年占比達到了9成以上，居于歷年最低。
總價低、投資性更強的這類型產品比較受大眾青睞，未來有投資屬性的這類產品不受關注度會進一步強化。公寓產品當中的創新型度假產品，未來也不會成為大家的一個剛須要。
在事業資源的偏好中，海景仍是占主流，雖然有所下降，但這主要是由于海南資源受限、內陸資源產品下降，結構性的變化導致的，這可以明顯看到疫情前和疫情后的區別。
同時我們也會看見除北部灣之外，在置業區域的選擇過程中，其他區域發展相對來說是比較均衡的。在未來很長一段時間我們將會看見，由于內陸區域資源的百花齊放，整個消費的客群特征也不會開始往內陸傾斜。
客群、消費偏好、置業戶型偏好的變化，是跟市場需求相輔相成的。從現行的數據當中總結來看，120平方米以下的戶型成為市場的主流，90~120平方米是最受注目的。而在未來的2~3年中，以公寓為核心的創意類產品控制在低總價內，會是當今銷售類旅游產品中的主流。
文旅不動產開發轉向及總結
從運營模式上來看，疫情加快了今天向精細化運營方向的改變，所以文旅不動產也從粗放式的開發向“研發+運營”開始轉變。
其中有三個核心的方向：
第一是以打造出生活方式為核心，主要是通過社區運營來造就今天的產品銷售，而不僅僅單純的以產品銷售作為核心感受到。
第二是找尋比較好的旅游資源，展開旅游資源周邊的商業及住宅類物業的整體開發。第三，通過主IP展開整體區域的開發，大體量的項目通常使用這種方式。一方面它有一級土地的開發及同步，其次通過主IP的落地，構成整個綜合旅游目的地的打造，同時在造就旅游目的地周邊所有配套部分的開發及銷售，形成一個原始的閉環。
可以看到，無論是哪一種方式，從研發向精細簡化的運營下沉，都是主體方向。
由于土地經營權的活化，在三權分立之后，無論是政府企業還是民眾，都期望實現互助三贏。同時投資和運營主體開始逐漸分離，我們可以看見在整個的不動產研發過程當中，除住宅開發之外，物業成為上市的風口。未來的商業運營、文旅項目的運營、康養的運營，這類偏輕資產運營的主體，會淪為未來資本青睞的一個方向級核心。同時無論是從產業發展的路徑和方向，還是文旅不動產業研發的路徑來看，數字化的應用于都會成為未來發展的方向，以及運營過程中主要的一個承托載體。
